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小区车库到底属于谁?法院判决:全体业主享有地下停车库的权益!

南京首例小区车库权属争夺案业主获胜。然而,一石激起千层浪

 南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案。星汉城市花园小区地下车库判归全体业主共有,开发商无权出售。星汉城市花园开发商对小区停车位的销售,属“重复销售”。


  位于南京市中心的星汉城市花园,3幢楼下建有连片整体地下车库,共59个车位。

  开发商江苏星汉置业有限公司销售住宅时,就承诺配建机动车库位供业主停车使用。然而,业主入住后发现,只有向开发商购买车位方可取得停车权。今年6月,小区业主委员会一纸诉状将开发商告上法庭,请求法院保护小区全体业主对星汉城市花园地下室停车库的占有、使用、收益、处分的权利。

  当天的庭审,原、被告间唇枪舌剑,争辩相当激烈,焦点集中在原告是否有本案的主体资格,被告是否有权处理地下车库。

  最终,法院通过质证认为:

  一、南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库,这明确了车库作为公共配套设施的功能,建成后的车库作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有权人共同使用。

  二、本案中有关文件证实,该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。

  三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

  法院一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。潜山房产网:www.qsfcw.com

  判决引来许多争论,并由此衍生出更多悬而未决的问题———有车的业主询问小区车库该如何分配使用,已购买车库的业主担心自己在车库投资上的收益受损。而一个更普遍的问题是,大多数小区的车库供不应求,如何能保障每个有车业主的停车权利?

  开发商在“车库争夺战”中屡屡失败,南京要为小区车库权属立法

  今年以来,南京美林东苑业主通过央视报道夺回车库,鑫园·森林海业主委员会同开发商艰难交涉收回地下车库。如今,星汉城市花园业主又通过法律进一步确认了业主们的权益。

  在“车库争夺战”中,开发商为何屡屡失败?

  据了解,目前南京市的小区车库主要有两种类型:

  一种是作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价,南京现存的大量车库均属此类,开发商多以“使用权”的名义销售。今年,当地规划部门对小区配建车库比例作出了明确的规定。2001年3月1日出台的《江苏省物业管理条例》第26条,明确新建物业配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。因此,物价部门在核定该市商品房的售价时,一般都是参照规划部门的核定,只要列入规划的车库设施,都会计入开发面积并计入成本。已纳入公摊面积的车库无法领取销售许可证,也无法办理产权证。

  另一种是“专门车库”,这种车库的产权属于开发商,在核价的时候一般也是单列的,但目前南京这种情况较少。

  不建车库就违反了规划部门的配建规定,按规定纳入规划标准的车库就必定属于全体业主。笔者近日获悉,南京房管部门从今年5月起就暂停了车库销售许可证的发放,有关部门和人大代表正就此问题研究立法,形成了名为《南京人防工事出让管理办法》(暂定名)的讨论稿。讨论中,倾向性的意见是,新建小区在规划部门配建标准之内的车库所有权归全体业主所有,核算房价时计入公摊面积,开发商无权销售。小区成立业主委员会后,经业主大会讨论通过车库的处理办法,收益归全体业主所有。超出规划部门配建标准的车位部分又没有列入公摊面积的开发商可以出售,但必须先由物价部门进行审核。

  法规虽然到位,但多头管理给小区车库出售及市场监管留下漏洞

  尽管,房产部门断定“无证销售车库使用权”违法,物价部门也明确已摊入房价的车库不能“二次销售”,但目前南京仍有大量小区车库在违规出售使用权。法规已然到位,南京楼市中为什么还会有如此多的车库违规出售呢?笔者采访发现,房管、物价、规划等部门之间缺乏协作给了开发商可乘之机。

  据了解,目前虽然南京大多开发商都暂停了车库销售,但此前销售车库或打算销售车库的楼盘超过百家。有开发商向记者坦言,由于房管和物价部门信息并不互通,开发商先在房管部门领了车库销售许可证,而在物价部门核价时,又将车库计入房价分摊。这样,就给违法出售的车库披上了合法的外衣。加上各部门执法查处分散,事后监督很难到位,使得车库违法销售纷纷“出笼”。

  当地物价部门曾以“二次销售”为由查处过一批开发商,勒令其将车库收入30%打入小区的物业费,70%纳入维修基金,但具体执行情况却要从房管部门才能得到证实。

  多头管理给小区车库出售及市场管理留下漏洞,市民如想靠法律维权也同样会遇到缺乏统一管理的难题。南京市物价部门有关人员无奈地说,限于工作强度,他们只能给予咨询市民口头答复,只有法院才能从该处获得书面证明。但市级物价部门的核价批文可以在该局的网站上查询,其间清楚地写明小区车库的性质和售价。笔者查询后发现,由于南京市的房价实行省市区三级管理,三级物价部门均有核价权,大量区级、省级物价部门的批文仍然没有公示,市民维权的实际困难仍然存在。

  深沪立法推动车库市场化,“谁投资、谁受益”,鼓励多建车库

  就在南京为小区车库归属准备立法的时候,笔者获悉,上海、深圳、汕头等经济发达地区早已就车库问题立法。在私家车不断增多的情况下,这些地区无一例外地采用了“允许规划外的车库出售,鼓励开发商多建车库”的办法,车库市场化势在必行。

  上海的车库出售办法中,明文规定小区车库允许出售,但必须有房管部门的销售许可,并事先向业主明示,车库必须卖给小区居民,而且按户限购。而深圳却在相关法规中明言,虽然以前小区按规划配建标准的车库一直属于全体业主所有,但现在不得不承认车库的市场化属性。深圳法规规定,开发商在配建标准之外建设的车库产权属于开发商,允许其公开销售转让。

  业内人士认为,在深沪等经济发达地区,按配建标准建设的小区车位已经不能满足当地居民的停车需求,所以政府以“谁投资、谁收益”的方式鼓励开发商在配建标准之外多建车库。国内其它城市必将陆续感受到同样的停车困难,车库的市场化在所难免,小区车库将成为和商品房一样带有投资属性的商品。

  华东政法学院张忠野博士:“这个判决很精彩”

  本报记者  包蹇

  ●凡是纳入小区建设规划的附属设备或公共设施,使用权都应该属于业主

  ●出现车库“一库两卖”问题的根源在于,我们缺少《物权法》这样的法律来确认这些权利

  记者:南京星汉城市花园业主通过诉讼,终使车库“物归原主”,你怎样看待法院的判决?

  张忠野:我认为,鼓楼区法院判得非常精彩。这个判决可以起到良好示范作用:既可以给其它类似案件一定依据,也可以让业主有更清醒的维权意识。

  就事论事而言,车库确实有两种情况,一类是商品房开发区内的车库;一类是市场化的车库,如国外就有专门的市场化车库,法国就有专门的车库供买卖的。然而,实际上,大量的车库,南京的也罢,上海的也好,都在小区内,是纳入了小区建设规划的车库,它的使用权本来就属于业主。但是,很多属于业主使用权的车库都如星汉花园一样被“一库两卖”了,这是非常不公平的。

  记者:车库只是小区附属设施之一,现在很多小区内还有健身房、俱乐部、游泳池、业委会活动室等等配套或者附属设施,它们也属于业主吗?

  张忠野:我认为凡是纳入小区建设规划的附属设备或者公共设备,使用权都应该属于业主。幼儿园,俱乐部、球场、绿地等等,皆莫能外。实际上,小区内的所有东西都属于全体业主,当然,房屋业主拥有的是所有权,配套或者附属设施业主拥有使用权,土地则是国家所有。

  记者:既然权属如此简单明确,为什么还有这么多的“一库两卖”,甚至引发纠纷和案件?

  张忠野:这里有信息不对称或者屏蔽的问题。如报道所述,房管、物价、规划等部门的协调和管理存在问题,而业主面对这个问题更存在信息屏蔽或信息不对称的情况。更恶劣的是,房产市场形成了“恶性惯例”,开发商会说:“你看看,大家不都卖车库吗?”这就把错误当作合法了。房地产市场管理的冲突和漏洞、业主对信息的屏蔽,以及恶性惯例的作用,都使房产商达到了两卖的目的。这种状况各地都有,文中所述对车库市场化有立法的地方,实际情况也未必很好。

  记者:我们想知道,为什么会出现这样的问题?

  张忠野:出现这类问题的根源在于,我们对此缺少《物权法》这样的基本立法法律来确认这些权利。现在起草的《民法典》(草案)所规定的建筑物区分所有权制度,就是这个问题的根本。但它对于小区内土地的使用权以及土地上的公共设施、设备到底归谁,规定得也比较含糊。它规定说,如果开发商对此有投资,就属于开发商,反之则无。但是因为信息屏蔽,业主还是不清楚房产商究竟有没有投资。

  所以,应该明确规定,小区内的全体业主对纳入小区规划的附属设施享有共同使用权。

  记者:在现有的状况下,业主维权还很麻烦。这里,有关部门是否有不可推卸的责任?

  张忠野:这就涉及信息公开、政务透明的问题。鼓楼区法院的判决,依据的是地方法律,即规划局的《建筑工程规划设计要点通知书》,它明确车库是配套设施,属于全体业主共有。规划、建设、土地、物价部门各种相关信息和文件,法院一纸调查就可以看到,但广大居民可能跑断了腿也难查到。

  应该要求有关部门做到信息公开,政务透明,比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心,让需要了解的人能够一目了然。政府的信息和政务要让公众方便了解。居住对于居民来说是最重要的,房地产同样也是经济生活中很重要的一部分,一定要公开。否则,物业管理的纠纷不断,对房产市场有很大影响。

  记者:今年6月,国务院颁布《物业管理条例》,对此似乎也没有明确说法?

  张忠野:是的,但是从其总体思路上看,它也是认同这个趋势的,即明确业主应有的使用权。从根本上看,基本立法要完善,但眼下,我们应让有关部门懂得这个道理:房价本身就很高,业主购买时已经支付了附属设施费用,凭什么支持房产商再度问业主“购买”?同时,地方立法也不能忽视这个问题。比如,上海市正在制定该市的物业管理条例,这里就应明确规定,纳入小区规划的公共、附属设施直接归全体业主共有———共同享有使用权。

 
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